Argumentations-Hilfen:
Wie man sich als Mieter gegen unwirtschaftliche Modernisierungen wehren kann
- am konkreten Beispiel einer Duldungsklage.
Ein Basistext-Vorschlag von Norbert Deul für Anwälte
Vermieter will vorhandenen Gasherd in Elektroherd umtauschen
Wie die Klägerin (Vermieter) zum Darstellung kommen kann, dass die Energiekosten bei einem Gasherd gegenüber einem Elektroherd nicht wesentlich günstiger sein sollen, erschließt sich schon nicht beim Vergleich der Kosten einer Kilowattstunde. Diese kostet für Gas ca. 6 Cent und für Strom fast 30 Cent mit stark steigender Tendenz wegen der weiterhin dramatisch steigenden Kosten der Energiewende. Fachleute prognostizieren einen Strompreis wegen der weiteren Subventionen für Sonne, Wind und Biomasse, der Kosten für den Ausbau der Netze, des erforderlichen Erhaltes von parallelen konventionellen zuverlässig arbeitenden Schattenkraftwerke von 45 Cent (2020) pro Kilowattstunde (u.a. Berechnung Stromverbraucherschutzvereins NAEB).
Dagegen sind die Gasvorräte riesig und noch über Jahrhunderte gesichert, was den Gaspreis so wie in den vergangen Jahren weitgehend stabil halten wird. Das zitierte Landgerichtsurteil Berlin Az.: 65 S 318/09 geht auf diesen Sachverhalt nicht ein, weil die Dramatik der Strompreisentwicklung damals für das Gericht nicht erkennbar war.
Zu bedenken ist bei einer Umstellung von einem Gas- auf einen Stromherd, dass letzterer die Anschaffung vollkommen anderer Töpfe und Pfannen erfordert, die plan aufliegen müssen, möglicherweise sogar der extrem teuren induktionsfeldgeeigneter Spezialtöpfe.
Dies stellt einen weiteren unzumutbaren Kostennachteil dar.
Hinzu kommt, dass kein professioneller Koch seine Gerichte auf einem Elektroherd zubereiten würde. Dies deshalb, weil schnelle Regulierbarkeit der Hitze ist bei einem Gasherd unübertroffen ist. Die Beklagten (Mieter) sind zwar keine professionellen Köche, nutzen aber den vorhandenen Gasherd intensiv aus Kostengründen zur Bereitung von Speisen. Dazu gehört auch die Verwendung einer Wok-Pfanne für asiatische Gerichte. Schon deren Einsatz ist auf einem Elektroherd nicht mehr möglich, ebenso wie die meisten anderen derzeitig vorhandenen Koch- und Zubereitungs-Behältnisse.
Es wird auf die aktuelle Empfehlung der “Stromsparinitiative” verwiesen, eine Initiative des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Diese favorisiert den Gasherd zur Energieeinsparung, weil er wesentliche Vorteile gegenüber einen Elektroherd hat. So liegt die Energienutzung bei einem Gasherd bei 58% und bei einen Elektroherd nur bei 30%, was den bereits aufgezeigten Kostenmehraufwand für den Elektroherd je benötigter Kilowattstunde vom fast 5-fachen nochmals fast verdoppelt.
Kochen mit Gas ist nach Aussage der Stromsparinitiative eindeutig wesentlich energieeffizienter und auf dies kommt es doch schließlich aus Sicht der Bundesregierung an.
 
 
B e w e i s :   Aktueller Auszug aus der geforderten Stromsparinitiative des Ministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
 
 
Da die Klägerin im Hause weiter auf Gas setzt, geht das Argument mit der größeren Sicherheit bei einem Umstieg auf Strom fehl.
Im Übrigen gibt es mehr Schäden in Wohnungen durch Stromunfälle als durch Gas.
Vermieter will bewährte Kastendoppelverbundfenster beseitigen und ein Wärmedämmverbundsystem an Außenwänden durchsetzen
Das Gericht wird angeregt, eigene fundierte Überlegungen darüber zu treffen, ob die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an einer massiven und bereits deshalb gut gedämmten Bausubstanz und der Austausch von bewährten Kastendoppelverbundfenster zu dulden ist, nur weil ein Vermieter solch einen Austausch zu einer drastischen Mietenerhöhung nutzen will, die selbst noch dann weitergehen soll, wenn sämtliche höchst fragwürdigen Investitionen der Klägerin nach 9 Jahren bereits komplett von den Beklagten abbezahlt wurden.
Das was die Klägerin (Vermieter) beabsichtigt, verfehlt jeglichen betriebswirtschaftlichen und ökologischen Nutzen aus Sicht der Beklagten (Mieter) und aus Sicht eines wirtschaftlich vernünftig denkenden Eigentümers.
Um es klar auszudrücken: Das von der Klägerin angestrebte Ziel erfüllt weder volkswirtschaftliche noch umweltpolitische Ziele, weil die Klägerin sonst die energiesparendere Etagenheizung belassen müsste. Denn diese hat keine Energieverteilungsverluste wie eine Zentralheizung von ca. 20%. Eine Heizanlage, die weniger Gas benötigt, gilt allgemein als umweltfreundlicher.
Fakt ist doch demgegenüber, dass sich in Vermieterkreisen herumgesprochen hat, dass energetische Sanierungen zu einem Dukatenesel für die Vermieter geworden sind, solange alle Investitionen vom Mieter über die 11%ige Umlage auf Heller und Pfennig über eine erhöhte Miete abbezahlt werden und selbst danach die 11%ige Umlage weiter zu bezahlen ist. Tatsächlich geht es um ein Supergeschäft für jeden Vermieter, da er nach den ersten 9 Jahren eine Rendite mit dieser Methode von sagenhaften 11% pro Jahr für seine anfängliche Geldausgabe auf Dauer erzielen kann.
Jeder Steuerberater legt einem Vermieter seit Jahren dieses Supergeschäft ans Herz - denn diese brutale Geldumverteilungswirkung vom Mieter auf den Vermieter ist den meisten Politikern noch nicht offenbar geworden ist. Wäre dem so, dann wäre solch ein unanständiger § 559 BGB zu Lasten der Mieter in der jetzigen Fassung und Auslegung längst beseitigt worden.
Als nützlichen Nebeneffekt bewirkt dieser § 559 BGB häufig zusätzlich eine effektive Mietervertreibung nämlich dann, wenn der Mieter durch die hohe Umlage für die energetische Sanierung finanziell so beengt wird, dass er die Wohnung nicht halten kann. Auch das streben viele Vermieter bewusst an, weil dadurch eine zusätzliche Preiserhöhung bei der Neuvermietung möglich wird.
Das Gericht sollte erkennen, dass das bisherige Rechtsprechungssystem dringend zu korrigieren ist und sollte die anhängige Sache abweichend vom BGH Az. VIII ARZ 3/01 entscheiden. Dies vor allem auch deshalb, weil sich auch Rechtsprechung fortentwickeln muss und Annahmen vor rund 15 Jahren durchaus einer rechtlichen Überprüfung auf zeitgemäße Angemessenheit bedürfen.
Im Jahr 2001 sprach niemand von der Erforderlichkeit einer “Mietpreisbremse” oder einer “Kappung der Mieterhöhungsmöglichkeit” innerhalb von 3 Jahren. Schlagworte wie die Schaffung von “bezahlbaren Wohnen”, “explodierende Erwerbskosten für den Neubau” und Zusatzbelastungen je Mieterhaushalt wegen der Energiewende von fast 1.000,- € je Jahr waren den Richtern am Bundesgerichthof damals unbekannt und konnten bei der damaligen Entscheidung nicht einfließen.
Unsere Bundesministerin Dr. Barbara Hendricks betonte in einem aktuellen Interview im rbb deshalb, dass eine energetische Modernisierung wirtschaftlich sein muss und dass Mieter nicht über Gebühr belastet werden dürfen.
(http://www.inforadio.de/programm/schema/sendungen/zwoelfzweiundzwanzig/201501/211866.html)
Hätten die damaligen BGH-Richter dem heutigen Wissensstand gehabt, wäre ihre Entscheidung so ausgefallen, wie es auf heutiger Sachlage erforderlich, nämlich
  1. es ist unzumutbar und mit dem Gleichheitsprinzip im Grundgesetz nicht vereinbar, dass Mieter systematisch schlechter gestellt werden können als der Vermieter, dem die gesetzliche Befreiung von einer unwirtschaftlichen energetischen Maßnahme über § 25 Abs. 1 EnEV offen steht und
  2. dass es erheblich ist, ob die für die Mietenanhebung erhaltene Energieeinsparung in einem vertretbaren Verhältnis im Sinne von § 242 BGB steht.
Die Bundesgerichtsrichter waren damals genauso über den tatsächlichen Erfolg einer Wärme- dämmmaßnahme von den interessierten Kreisen fehlinformiert worden, wie das jahrelang auch dem Bürger widerfahren ist. Nur wegen solcher Fehlinformation kam es unberechtigt zur Aufgabe der früheren Kappungsgrenze, die in der Regel bei 200% angesetzt wurde. Ein Kosten-/Nutzenverhältnis wie hier, das eine Mietenerhöhung um das 10-fache (Anmerkung: hier ermitteltes Verhältnis einsetzen) der eintretenden Energieeinsparung möglich macht, widerspricht § 242 BGB.
Die Bundesgerichtsrichter haben damals zwar erkannt, dass es sich beim Umweltschutz um eine Aufgabe des gesamten Volkes handelt, aber daraus nicht die konsequenten sozialadäquaten Schlussfolgerung gezogen, nämlich dass Umweltschutz für die gesamte Bevölkerung nicht über erhöhte Mieten von einkommensschwächeren Gruppen allein zu schultern ist, sondern eine gesamtstaatliche Last aller Bürger ist, Vermieter inklusive.
Solche politischen Gesamtziele sind über Steuerabgaben zu finanzieren und nicht über die finanzschwächeren Mieter.
Wie also kann dann von den Beklagten (Mieter) gefordert werden, dass sie auch nach mehreren Jahrzehnten immer noch keinen Nutzen für ihre erhöhte Miete haben sollen, während sich der Vermieter mit der derzeitigen Gesetzgebung zur Umweltpolitik selbst noch nach der Abzahlung seiner kompletten Investition pro Jahr eine 11%ige Rendite zu alleinigen Lasten des Mieters zusätzlich erwirtschaften kann - und dies auf Dauer.
Dies zeigt, dass die Rechtsprechung des BGH von 2001 nach heutigem Wissensstand keine Anwendung mehr finden kann und Recht der Entwicklung angepasst werden muss. Dies sollte jedes Gericht heute erkennen und deshalb den Anspruch des Mieters auf § 25 Abs. 1 EnEV und auf eine Verhältnismäßigkeit von Aufwand und Nutzen durch Energieeinsparung in Sinne von § 242 BGB bejaht.
Es geht also um eine Neujustierung dessen, was Mietern wie den Beklagten zugemutet werden kann. Es widerspricht jeglichen normalen Rechtsempfinden, wenn die Mieter mit geringeren Einkommen die Looser der umweltpolitischen Zielsetzung des Gesetzgebers geworden sind und sich Vermieter die sog. goldene Nase dank einer unausgewogenen Gesetzgebung und der bisherigen Rechtsprechung verdienen können.
Unabhängig von diesen grundsätzlichen Erwägungen wird die Darstellung der Klägerin bestritten, mit den angestrebten Maßnahmen würden 73,9% an Energie (Anmerkung: hier vom Vermieter genannten Wert einsetzen) eingespart werden können. Dieser haltlosen Behauptung werden die Erfahrungswerte von CO2online GmbH, einer ebenfalls vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit gestützten Organisation gegenüberstellt.
Danach bringt eine Vollseitendämmung einer Bestandsimmobilie 12% an Energieeinsparung. Die Klägerin beabsichtigt nur 2 Seiten zu dämmen, was dann den Erfolg bei der Einsparung denklogisch auf nur noch rund 6% halbiert.
Kunststofffenster mit dichten Gummilippen bringen theoretische Einsparungen nach CO2online GmbH von 2%, was wegen des erhöhten Lüftungsbedarfs bei dichten Fenstern praktisch bei 0% Energieeinsparung landet, wenn Schimmelbildung vermieden werden soll.
Bei vielen Gerichten ist dieser Sachverhalt bereits bekannt.
 
 
B e w e i s :   Theoretische Einsparwerte nach CO2online aus Heizkostenspiegel
 
 
Das Gericht sollte auf solchen allgemein zugänglichen Erfahrungswerten entscheiden und muss diesbezüglich keine zusätzliche Gutachtermeinung einholen, wie die Klägerin (Vermieter) meint.
Wenn die Klägerin (Vermieterin) vorträgt, dass eine Befreiung von der EnEV für sie ausgeschlossen ist, weil bereits mehr als 10% des Putzes zu erneuern ist, so hat sie eine reine Instandhaltung des Mauerwerks nachzuholen, deren Kosten ohnehin nicht auf den Mieter umzulegen sind. Wenn wegen des zeitlichen Versäumnisses, die Außenwände rechtzeitig in Ordnung zu bringen, inzwischen wegen der Bagatellregelung gedämmt werden muss, so hat die Klägerin diese Mehrkosten selbst verschuldet. Ihr Ansinnen, für dieses eigene Versäumnis nun an die Brieftasche des Mieters zu gehen, ist strikt abzulehnen. Übliche Instandhaltungen der Mietsache wie diese erforderliche Instandhaltung des Außenmauerwerks können vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt werden.
Abschließend wird noch auf die aktuellere BGH-Entscheidung: “10 Jahre Amortisationszeit für modernisierende Instandhaltung” hingewiesen.
Schon bisher gingen die obersten Gerichte von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation dann aus, wenn die Einsparung max. in 10 Jahren die aufgewendeten Kosten erwirtschaften konnte (KG ZMR 1996, 282 Vollwärmeschutz, BGHZ 156, 193, BayObLG WuM 993, 753, KG OLGZ 1993, 308, Landgericht München I, Az.: 1 T 15543/05 WEG).
Auch die Heizkostenverordnung vom 1.1.2009 erwähnt diese gefestigte Rechtsprechung im § 11, 1 b. Dort heißt es:
 
 
     “... unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können ...“
 
Nun ist diese Rechtsmeinung “10 Jahre“ zur Modernisierung auch vom BGH bestätigt worden. In diesem Zeitrahmen, soll sich eine modernisierende Instandsetzung amortisieren.
Der BGH (V ZR 224/11) legte sich innerhalb der Entscheidung fest:
 
 
“Von besonderer Bedeutung ist insoweit eine Kosten-Nutzen-Analyse, die das Berufungsgericht unterlassen hat. Sofern Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums - der bei Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art in der Regel zehn Jahre beträgt - amortisieren, hielten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandhaltung. ... an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen. ... Darüber hinaus bedarf es einer Prognose der jeweiligen Unterhaltskosten über einen angemessenen Zeitraum, der hier bei etwa zehn Jahren liegt. Nur wenn danach die erzielbaren Einsparungen die entstehenden Mehrkosten annähernd aufwiegen, ist eine modernisierende Instandsetzung gegeben.”
 
 
Zwar handelt es sich um eine Entscheidung des V. Zivilsenats. Trotzdem hat diese Entscheidung grundsätzliche Bedeutung auch für den hier behandelten Fall, bestätigt sich doch die bisherige Rechtsmeinung über eine anzusetzende Amortisationszeit von 10 Jahren für die Modernisierung. Es gibt keinen Grund die Gruppe der Mieter von dieser Rechtsmeinung auszunehmen, so wie es die Klägerin (Vermieter) erreichen will. Der von der Rechtsprechung vorgegebene Rahmen von 10 Jahren für die Amortisation einer Modernisierung muss deshalb eine Orientierung auch in diesem Verfahren darstellen. Sonst wäre das Gleichheitsprinzip nur für die Gruppe der Mieter ausgehebelt.
Keine der von der Klägerin (Vermieterin) vorgeschlagenen Modernisierungen ist wirtschaftlich gegenüber den Beklagten (Mieter) im aufgezeigten Rahmen und deshalb auch nicht vertretbar.
Anlagen
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