Kann Wohnen in Berlin bezahlbar bleiben?
Oder werden die Wohnnebenkosten, Immobilienpreise und Mieten unerschwinglich?
von Norbert Deul , Vorstand Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer und Mieter e.V.
Damit ich den Vortrag anpassen kann, vorher noch eine Frage:
  1. Wie viele Mieter sind da?
  2. Wie viele Wohnungseigentümer?
  3. Wie viele unabhängige Einzelhaus- oder Reihenhausbesitzer?
Ich selbst bin Wohnungseigentümer und Vermieter. Das war der Grund, warum ich mich seit 2004 intensivst mit Kosten und ordnungsgemäßer Immobilienverwaltung befasse und den im gesamten Bundesgebiet tätigen Verein Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer und Mieter gegründet habe. Die Hilfen, die ich damals erhofft hatte, konnte ich bei Haus + Grund nicht erhalten. Das führte zur Gründung der Schutzgemeinschaft.
Warum sind da beide Gruppen - Eigentümer u. Mieter - zusammen?
  • Weil beide Gruppen heute die gleichen Probleme haben: Immer weiter steigende Kosten und häufig schlechte Verwaltung.
Die beiden Schwerpunktgebiete des Vereins sind also die Kosten (Hausgeld genannt, das verglichen wird) und die Kontrolle der Verwalter.
Deshalb als Arbeitsbereiche bei der Schutzgemeinschaft:
- „Hausgeld-Vergleiche” und der
- „Hausverwalter-Check”.
Ich bekomme seit Jahren mit, wie die Kosten anziehen.
In einem Maße, die die Einkommensentwicklung des Normalbürgers übersteigt.
Ich darf dies an der Entwicklung der Mieten in Berlin aufzeigen:
Mieten in Berlin

Das heißt also, dass nach dieser Grafik durchschnittlich die Mieten über 6% pro Jahr gestiegen sind, also deutlich mehr als die normalen Einkommen in Berlin.

Und warum steigen dazu auch die Wohnnebenkosten?

Wir werden es heute im späteren Vortrag von Herrn Duepmann hören, der Strompreis steigt und steigt. Energiewende - Kosten ohne Ende! Sein Vorwurf. 1 Billionen Kosten sollen für die Energiewende ausgegeben werden, also 25.000,- € von jeden Haushalt für den neuen Wackelstrom aus Sonne und Wind - sagte Alt-Minister Altmaier.

Die Energiekosten steigen zumindest derzeit für Öl und für Fernwärme - hier langen überwiegend die Kommunen hin.
Dazu kommen eine Reihe von gesetzlichen Auflagen und deren Kosten:

  • Dichtigkeitsprüfung der privaten Abwasserrohre,
  • neue Messgeräte wegen der Heizkostenverordnung,
  • Kosten aus der Trinkwasserverordnung,
  • die Energie für das warme Wasser darf nicht mehr errechnet werden (60 Jahre ging das). Jetzt muss gemessen werden, also neue Messuhren und deren Installation und Ablesung.
  • Kosten für den neuen Energieausweis und die Mehrkosten in Vermietungs- und Verkaufsanzeigen wegen der Ausweisdaten
  • und es soll alles gedämmt werden, koste es was es wolle.
  • Dichte Fenster müssen her, möglichst 3fach-Verglasung
  • und wenn alles luftdicht ist, ist eine Lüftungsanlage erforderlich
  • oder es kommt der Schimmel und die Kosten für die Beseitigung plus die Kosten für das Gerichtsverfahren, Rechtsanwälte und Gutachter.

Jeder will an Ihnen Geld verdienen:
Die Baustoffindustrie, der Handwerker, der Ingenieur, der Architekt, der Energieberater, der Hausverwalter und am Schluss der Schimmelgutachter, Rechtsanwälte und Gerichte und der Staat.

Das bedeutet für den Wohnungseigentümer und Vermieter höhere Zahllasten für diese Auflagen und die gesetzlich angeordnete energetische Modernisierung (EnEV heißt das Schimpfwort). Als ob der Wohnungsinhaber nicht selbst weiß, wie er Kosten sparen kann.
Nein, es bedarf keiner staatlichen Verordnung.

Und diese vielfältigen neuen Kosten treffen dann den Mieter und müssen zwangsläufig zur Mietenerhöhung führen. Eine ungute Entwicklung.
Deshalb muss auf die Kostenbremse getreten werden, weil laufende Erhöhungen der Nebenkosten von 4-8 %, wie sie häufig schon in den Wirtschaftsplänen der Hausverwalter angesetzt sind, die Eigentümer als auch die Mieter immer mehr strangulieren.
Die Einkommen steigen beim Normalbürger nicht in diese Höhe.
Beim Rentner kommen Nullrunden dazu.
Was kann man tun?
Zuerst die Kosten vergleichen. Dazu gibt es regionale Vergleichszahlen von unserer Schutzgemeinschaft. Diese gibt es nur von uns in dieser Form. Und anhand dieser Vergleichzahlen kann jeder Mieter oder Wohnungseigentümer feststellen, ob er überhöhte Kosten bei den einzelnen Ausgabenbereichen hat, also z.B. zu hohe Hausmeister- oder Versicherungskosten hat, zu viel an Heizung bezahlt usw. Und wenn überhöhte Kosten festgestellt werden, dann beginnt die Suche nach dem Grund und die Suche nach Möglichkeiten zur Einsparung. Glauben Sie ja nicht als Mieter, dass Ihr Hausverwalter oder auch manche Vermieter hier eigeninitiativ werden. Warum auch?
Nehmen Sie das Heft selbst in die Hand und machen Sie Vorschläge, was getan werden kann, um Nebenkosten zu sparen.
Der Mieter dem Vermieter und der Eigentümer dem Hausverwalter.
Wie das alles im Detail geht? Dabei kann ich Ihnen helfen.
Alles hinnehmen und sich nicht wehren, ist der falsche Weg.
Warum gibt es immer höhere Immobilienpreise und damit in der Folge auch höhere Mieten?
Es gibt selbstverständlich Regionen, das stagnieren die Preise, weil niemand hin will und die Leute von dort wegziehen. Vom letzten Jahr + 4,8%. In den Ballungsgebieten Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Nürnberg usw. kam es zu einem Nachfrageboom nach dem sog. Betongold.
Das war und ist kein Wunder, denn jeder fürchtet um die Stabilität des Euro.
Das ist der eine Grund.
Der weitere Grund ist, dass die Zinsen für Erspartes so minimal sind, dass es derzeit zu einem Substanzverzehr bei der Bank kommt, wenn man nicht in Aktien investieren will. Da hofft der vorsichtige Anleger bei der Vermietung auf Renditen, die er bei seiner Bank nicht bekommt. Auch deshalb kommt es zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien, die die Preise nach oben treiben und damit auch die Mieten.
Die Zinsen sind unzumutbar niedrig und das ist keine gute Entwicklung in unserem Staat und in Europa. Das führt zu einer Schuldenpolitik, die uns irgendwann auf die Füße fällt.

Die logische Folge:
Wo mehr Nachfrage ist und die Bürger aus dem Euro fast flüchten, erhöhen sich die Immobilienpreise. Ob das dann berechtigt oder nur eine Preisblase ist, wird sich noch herausstellen. Das führt dann in der Summe zu 6% Mieterhöhung jedes Jahr hier in Berlin.

Und dazu kommen noch die Spekulanten, denen der schnelle Euro und viele Euros mehr wert sind, als menschlicher Umgang mit dem Mieter. Es geht dabei nach dem bewährten Schema:

“Friss die drastische Mietsteigerung nach meiner Modernisierung, oder verzieh Dich gleich, damit ich die jetzige Mietwohnung in eine sündhaft teuere Eigentumswohnung umwandelt werden kann!“
Oma AnniSolch einen Fall von vielen in Berlin habe ich herausgegriffen:

Ist Omi Anni da?
Hier bitte sie mit Begleitung auf die Bühne.
Schildern Sie selbst kurz, was passiert ist.


Omi schildert in bewegen Wotren, wie sie mit 93 Jahren ihre fast lebenslang bewohnte Wohnung verlassen soll.
Sie hat an ihrem 93. Geburtstag die Kündigung erhalten.


Als Dankeschön für ihr Kommen erhält Omi Anni einen Korb übergeben mit Inhalt für ein kleines Mietanlagen-Fest.
Und hier ein weiterer Fall aus Pankow:
Einer der betroffenen Mieter, Herr Tilo Trinks, schildert die drastische Mietenerhöhung in seiner Mietwohnablage wegen der energetischen Sanierung, die ein Vielfaches dessen ausmacht, was an Energie überhaupt eingespart werden kann.
Dazu kommen höhere Mieten wegen der energetischen Sanierung

Wenn der Kaufpreis einer Immobilie wegen der Euroangst immer höher wird, so steigen zwangläufig die Mieten für diese überhöht erstandenen Wohnungen und Häuser. Die Energieeinsparverordnung erhöht die Neubaukosten, ohne die Mehrkosten durch Energieeinsparungen zu erwirtschaften.

Noch schlimmer sind aber die Mieterhöhungen nach den sog. energetischen Sanierungen. Der Vermieter verteilt die Kosten mit 11% auf den Mieter und der merkt dann schnell, dass die Mieterhöhung weit höher ist als die erzielte Energieeinsparung. Unsere Referenten Konrad Fischer und Matthias Bumann werden Ihnen später aufzeigen, welcher Unsinn hier betrieben wird.

Die Mieterhöhung kann das 10fache der tatsächlichen Energieeinsparung sein, wenn gedämmt wird. Und nach jetzigen Recht zahlt der Mieter auch dann noch die erhöhte Miete weiter, wenn er die gesamten Kosten der Sanierung dem Vermieter bezahlt hat - das geht nicht.

Der Deutsche Mieterbund hatte jahrelang auf die Aussage gesetzt “Umweltschutz ist die halbe Miete“. Genau das Gegenteil tritt jedoch ein. Wird eine Immobilie wegen der Umwelt gedämmt, so wird es bis zur halben Miete teuerer. Dumm gelaufen ist das. Alles Blödsinn zusätzlich, weil kein gedämmtes Haus das Klima verändern oder schützen wird. Das wird Ihnen Dipl.-Ing. Michael Limburg heute erklären.

Was kann der Mieter also tun?

Natürlich lautstark protestieren, denn er leidet am meisten unter der Ungerechtigkeit bei der Verteilung der Kosten. Vor allem muss eine Ausgewogenheit her. Während die Hausbesitzer Zuschüsse von bis zu 5.000,- € pro energetischer Einzelmaßnahme auf Steuerzahlerkosten und zinsvergünstigte Kredite erhalten kann, gehen die Mieter leer aus. Ihnen wird zugemutet, dass sie für unwirtschaftliche Außenwanddämmungen der Wohngebäude die kompletten Kosten innerhalb von 9 Jahren tragen müssen, ohne dafür vom Vermieter eine Garantie zu erhalten, dass sie diese massiven Mehrkosten für die Miete durch Energieeinsparungen jemals ausgeglichen bekommen. Und wenn alles bezahlt ist, dann wird die Miete nicht auf den Ausgangspunkt reduziert.
So geht es wirklich nicht.

Zwar ist derzeit angedacht, dass die Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung

  1. von bisher 11% reduziert und damit gestreckt wird und
  2. nach der Abbezahlung durch den Mieter wegfällt.
Die Gesetzgebung dazu ist aber noch nicht in trockenen Tüchern, weil es massiven Widerstand von den Immobilienwirtschafts-Verbänden gibt - die Weltuntergang steht dann bevor könnte man meinen, wenn man deren Kommentare liest.

Meine Meinung als Mittler zwischen Eigentümer und Mieter ist:
Eine Mietererhöhung darf sich nur in dem Rahmen bewegen, was an Energiekosten eingespart wird.

Kostenneutralität für den Berliner Mieter ist erforderlich!
Sonst sind die Mieter weiter die Zahlesel der EnEV.

Der Gesetzgeber hat den Vorschlag der Experten 2000 nicht aufgegriffen, dass eine Kappungsgrenze festgeschrieben wird - sich also die Mietererhöhung in einem zumutbaren Verhältnis zur Betriebskosten-Einsparung verhalten muss (vorher galt 200% als feste Größe bei der Rechtsprechung)
Es gibt deshalb keine Kappungsgrenze mehr. 2004 entschied der BGH:
„Mieterhöhung nicht mit Heizkostenersparnis begrenzt!“
Also auch das 10fache an Mieterhöhung durchsetzbar (z.B. hier in Berlin in der Claszeile).
Und es gibt keinen Anspruch auf eine Wärmebedarfsberechnung (BGH: Az. VIII ARZ 3/01)!
Damit verfolgen Gesetzgeber und Richter Umweltschutz zu alleinigen Kosten der Mieter !!
Eigentümer können dagegen auf eine Amortisation pochen!

Genauso ungerecht geht es bisher bei den dramatisch ansteigenden Stromkosten zu. Hier tragen die einkommensschwachen Gruppen ebenfalls die größte Last.
Bezeichnend für die derzeitige Ungerechtigkeit der Kostenlastverteilung ist, dass Sozialtarife für Mindeststrommengen für arme Bürger bisher abgelehnt wurden, während betuchte Bürger zu deren Kostenlasten für den unzuverlässigen Strom aus Sonne und Wind Renditen für ihr angelegtes Kapital von bis zu 8 % einfahren können.

Es ist also eine soziale Ausgewogenheit zu schaffen.
Es kann nicht so weitergeben wie bisher, dass wir eine reine Geldumverteilungsmaschinerie von unten nach oben tolerieren.

Es müssen alle Druck ausüben auf die öffentliche Meinung und unsere Gesetzgeber.

Berliner Kurier

Das geht nur über öffentlichen Protest in den Medien. Dass hier einzelne Medien und Redakteure ein Gefühl dafür bewahrt haben, was menschlicher Anstand ist, haben der BERLINER KURIER und speziell deren Redakteure Cornelia Schmalenbach und Marcus Böttcher bewiesen.

Sie haben für Mieterbelange herausragenden Einsatz gezeigt. Deshalb wird Ihnen heute unser Verbraucherschutz-Award verliehen, den ich jetzt übergeben darf.
Ich bitte Sie zu mir, Herzlichen Glückwunsch.
Und ich bitte um Applaus.

Es wird an die Redakteure der Award mit Urkunde und ein Scheck übergeben.

Zum Abschluss wünsche ich mir,

  1. dass sich auch andere Medien mehr für den Bürger engagieren
  2. und ich über Probleme im Bereich Mieten, Kosten und schlechte Hausverwaltungen von Ihnen informiert werde.

Die Diskussion über das Thema ist eröffnet. Danke
Zurück